Atrasar un pago de la hipoteca puede sentirse como el principio del fin. Pero en California existe un proceso estructurado que les da a los propietarios varias oportunidades para intervenir. Entender esta cronología no es solo informativo: es su primera línea de defensa.
El proceso de ejecución hipotecaria no judicial de California
California utiliza un proceso de ejecución hipotecaria "no judicial" para la mayoría de los préstamos para vivienda, lo que significa que los prestamistas pueden ejecutar la hipoteca sin ir a los tribunales. Esto hace que el proceso sea más rápido que en muchos otros estados, y precisamente por eso los propietarios necesitan actuar pronto.
Día 1–30: el período de incumplimiento
Después de su primer pago atrasado, su prestamista le cobrará un cargo por pago tardío (por lo general del 3 al 5% del monto del pago). Hacia los 30 días, comienzan las llamadas, las cartas y el contacto formal. Su préstamo se considera "en mora" y el departamento de mitigación de pérdidas del administrador del préstamo empieza a intervenir.
Esta es la etapa de menor urgencia, pero también es cuando actuar resulta más fácil. Una sola llamada a su administrador del préstamo puede establecer un plan de pagos o una indulgencia de pago antes de que se registre algo formalmente.
Día 90: tercer pago atrasado, umbral de incumplimiento
Con tres pagos atrasados, usted ha cruzado el umbral oficial de incumplimiento. Su prestamista ya puede iniciar legalmente el proceso de ejecución hipotecaria. Muchos prestamistas esperan un poco más antes de registrarlo, pero usted debe tratar el Día 90 como un plazo firme para actuar.
Día 90–120: se registra el Aviso de Incumplimiento (NOD)
El Aviso de Incumplimiento es un documento legal formal que se registra en la oficina de registro de su condado. Esto convierte su incumplimiento en un registro público e inicia un período de espera obligatorio de 90 días antes de que el prestamista pueda programar una subasta.
Esta suele ser la ventana de intervención más importante. Las modificaciones de préstamo siguen disponibles, los planes de reinstalación del préstamo se pueden negociar y usted tiene la mayor capacidad de negociación.
Día 180+: Aviso de Venta del Fideicomisario (NOTS)
Tras el período de 90 días del NOD, si no se ha llegado a una solución, el prestamista registra un Aviso de Venta del Fideicomisario. Este fija la fecha de la subasta, al menos 21 días después de la fecha de registro.
En esta etapa, las opciones se reducen considerablemente. Una intervención de emergencia (como un aplazamiento de la venta) todavía puede ser posible, pero necesita actuar en cuestión de días, no de semanas.
Día 200+: subasta por ejecución hipotecaria
La casa se vende en subasta pública. Una vez confirmada la venta, termina su derecho a ocupar la vivienda. A partir de ese momento ya no es posible una dación en pago ni una venta corta.
En resumen
El tiempo es su recurso más valioso ante una ejecución hipotecaria. Cada etapa tiene soluciones, pero las opciones se reducen conforme pasa el tiempo. Si está atrasado en sus pagos, no espere otra carta. Entre más pronto se comunique con nosotros, más herramientas tendremos para trabajar.
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